太平洋投资管理公司(Pimco)警告称，特朗普政府计划出售房利美(FNMA.US)和房地美(FMCC.US)的举动可能推高美国民众的抵押贷款利率。该机构公共政策主管利比.坎特里尔在给客户的报告中直言："别去修补未破损之物。"她指出，除非此次股权发售能明确维持政府对两家机构的财政支持承诺，否则投资者对其发行的抵押贷款支持证券需求可能降温，进而导致数百万家庭住房贷款成本上升。
这一预警紧随花旗集团策略师的最新测算：若两家机构完成私有化，抵押贷款利率可能上涨0.1至0.2个百分点。按最高值计算，普通借款人每年将多支付约600美元利息，这无疑会加剧本就被高房价挤出市场的家庭压力。
当前，美国正计划让房利美和房地美重新上市，预计今年晚些时候启动的程序旨在筹集约300亿美元资金。二十年前，为避免金融危机期间灾难性损失，政府曾接管这两家机构。长期以来，它们通过购买银行抵押贷款、打包成债券并担保违约还款，在推动美国住房拥有率方面扮演核心角色。
但行业观察人士指出，将两家机构从政府托管中剥离面临多重挑战，任何操作失误都可能削弱市场对政府支持的信心。特朗普政府官员，包括财政部长斯科特.贝森特和联邦住房金融局局长比尔.普尔特，近几个月来多次强调"防止抵押贷款利率上涨是首要任务"。
房地美前首席执行官戴维.布里克曼坦言："这是个难解的题，尤其在短期内。若不提供更明确的担保或拓展盈利模式，解除托管的同时不推高利率几乎不可能。"财政部和联邦住房金融局尚未对此置评。
在规模超6万亿美元的机构抵押贷款支持证券(MBS)市场中，投资者似乎对政府缓解潜在混乱的举措抱有信心。这包括特朗普本人承诺维持对两家机构的"隐性担保"。近期MBS风险溢价几乎未变，显示交易员仍相信即便私有化后，政府仍会为危机中的房利美和房地美提供支持。
不过，Pimco提醒市场不可忽视风险。这家管理超2万亿美元资产的资管巨头指出："若无更明确担保，市场可能陷入紧张。"投资者当前对政府支持的信任，正是其要求较低回报的原因之一，这也间接抑制了住房贷款利率的上涨。
坎特里尔特别提到2019年实施的"统一抵押贷款支持证券市场(UBSS)"规则——该机制允许房利美和房地美的债券无需区分来源即可交易，而其有效运作的前提正是政府对所有此类抵押贷款的统一担保。她在5月报告中指出，若两家机构解散且无政府明确支持，这种可替代性将被打破，"几乎必然导致抵押贷款利率上升的摩擦"。
花旗集团还指出另一风险：为吸引投资者参与IPO，两家机构可能被迫提高盈利能力，而最直接的途径便是上调向债券买家收取的担保费——这笔费用用于补偿其捆绑发行的MBS所欠本息。该行策略师安库尔.梅塔估算，私有化后担保费可能上涨0.1至0.2个百分点，并最终转嫁至抵押贷款利率。"若要私有化成功，必须提升回报率。提高担保费虽非唯一路径，却是最简便的选择。"他补充称，此举可能削弱两家机构的市场份额。若政府既不提供隐性也不显性担保，花旗预计抵押贷款利率可能飙升0.8个百分点，但梅塔认为这种情况概率较低。
主要障碍
当前，政府推进私有化的具体方案仍存诸多未知。花旗等机构认为，若最终提供明确担保，私有化对利率的影响可能微乎其微，甚至可能推动利率小幅下行。然而，多数观察人士指出，任何形式的担保都需国会立法，而在华盛顿党派僵局下，此路径可行性极低。
此外，IPO前仍有关键问题待解。Pimco的坎特里尔指出，尽管房利美和房地美已持续盈利多年，但其上市所需资本仍短缺约2000亿美元，"令人怀疑潜在投资者需求"。她认为，彻底改革资本规则需监管层调整，而目前尚未看到相关动作。
房地美前首席执行官唐纳德.莱顿则强调，若政府希望赋予股东更大话语权，需明确两家机构公开募股后的业务范围。他在纽约大学弗曼中心的文章中写道，2008年前缺乏此类约束，正是两家机构过度涉足次级抵押贷款市场并最终引发救助的原因。
坎特里尔还提到配资在线，若市场对政府"隐性担保"的信任持续动摇，监管层需明确如何处理银行资产负债表上持有的数万亿美元机构MBS。"所有问题解决都需要时间，"她判断，房利美和房地美距离私有化可能还需数年而非数月，"若私有化仅带来边际收益却推高利率，是否值得推进仍是未知数。"
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